PLUSVALENZE DA CESSIONE DI FABBRICATI SUI QUALI SONO STATI ESEGUITI LAVORI "SUPERBONUS"

La Legge di Bilancio 2024, con effetto dalle cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024, ha inserito nell'articolo 67, Tuir la nuova lettera b-bis), secondo cui costituiscono redditi diversi le cessioni di immobili sui quali sono stati eseguiti lavori che hanno fruito del c.d.superbonus, a condizione che tra la data di ultimazione dei lavori e la data della cessione non siano decorsi più di 10 anni (con esclusione dei fabbricati pervenuti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso). Con la circolare n. 13/E dello scorso 13 giugno 2024, l'Agenzia delle entrate ha precisato che per l'individuazione del termine dei 10 anni, per la verifica della rilevanza della plusvalenza, è necessario aver riguardo alla data di conclusione dei lavori, comprovata dalla documentazione urbanistica e amministrativa, a prescindere dalla data di acquisto del bene. Recentemente, l'Agenzia delle entrate è intervenuta con 2 importanti risposte a interpello; la n. 156/E del 16 luglio 2024 e la successiva n. 157/E del 17 luglio 2024

Risposta a interpello n. 156/E/2024

La questione posta nell'istanza riguarda una persona fisica che dopo aver ricevuto un immobile in donazione nel 2021, ha eseguito dei lavori fruendo della detrazione del c.d.superbonus, ultimando i lavori nel mese di dicembre 2023. Il fratello dell'istante, già proprietario del 50%, dopo la fine dei lavori ha acquistato la restante quota del 50% nel 2024 con un contratto di compravendita con riserva di proprietà di cui all'articolo 1523, cod. civ., pattuendo un pagamento decennale suddiviso in 120 rate mensili (che termina nel 2034). Secondo quanto previsto dal citato articolo 1523, cod. civ., l'effetto traslativo della proprietà del bene avviene solamente a seguito della corresponsione integrale del prezzo, e quindi in concomitanza con il pagamento dell'ultima rata al termine dei 10 anni. Si chiede all'Agenzia delle entrate se la data di cessione dell'immobile, quale termine rilevante per il computo dei 10 annipost conclusione ai fini della rilevanza della plusvalenza di cui all'articolo 67, lettera b-bis), Tuir, coincida con la stipula dell'atto o con il pagamento dell'ultima rata.

In merito al momento in cui si deve considerare perfezionata la cessione nell'ipotesi di vendita con riserva di proprietà (rilevante per la verifica del decennio), l'Agenzia delle entrate, richiamando la precedente risoluzione n. 28/E/2009, precisa che occorre aver riguardo al momento in cui si realizza l'effetto traslativo, a nulla rilevando il momento di stipula dell'atto di compravendita. Pertanto, anche nell'ipotesi analizzata nella risposta in questione, il momento rilevante per l'eventuale plusvalenza è quello in cui si verifica l'effetto traslativo della proprietà con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, e non quello in cui è stato sottoscritto il contratto di compravendita. Nel caso di specie, poiché i lavori sono stati ultimati nel mese di dicembre 2023, e il pagamento dell'ultima rata di prezzo avverrà nel corso del 2034 (prezzo suddiviso in 120 rate mensili con decorrenza dal 2024), l'Agenzia delle entrate conclude che non si realizza alcuna plusvalenza rilevante ai sensi dell'articolo 67, lettera b-bis), Tuir, in quanto al momento del passaggio di proprietà saranno trascorsi più di 10 anni rispetto alla data di conclusione dei lavori.

Risposta a interpello n. 157/E/2024

Nel caso di specie, la questione riguarda la determinazione del "costo" in caso di immobile acquisito per usucapione. L'Agenzia delle entrate, richiamando la risoluzione n. 78/E/2003, ha chiarito che, pur riferendosi all'ipotesi di un terreno edificabile, le sentenze dichiarative di usucapione sono soggette a tassazione ai fini dell'imposta di registro come trasferimenti (articolo 8 della nota II-bis della Tariffa, parte prima, D.P.R. 131/86). In tale contesto al bene è attribuito un valore dichiarato e liquidato, costituito dal valore venale del bene stesso alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa di usucapione. Pertanto, conclude l'Agenzia delle entrate nella citata risoluzione n. 78/E/2003, tale valore costituisce il termine iniziale per determinare il valore da assoggettare a tassazione quale reddito diverso nelle ipotesi previste dall'articolo 67, Tuir.

Nella risposta in commento l'Agenzia delle entrate ritiene che la soluzione sia la medesima, con la conseguenza che per gli immobili rivenduti entro 10 anni alla fine dei lavori oggetto di c.d.superbonus e acquisiti per usucapione, la plusvalenza di cui all'articolo 67, lettera b-bis), Tuir, è determinata dalla differenza tra il corrispettivo di vendita e il valore venale del bene stesso come determinato nella sentenza dichiarativa di usucapione. Il valore, quale "costo" da contrapporre al corrispettivo, è aumentato dei costi inerenti al bene stesso, senza tener conto delle spese relative agli interventi ammessi al c.d.superbonus in relazione alle quali è stata esercitata l'opzione per la cessione o lo sconto in fattura.

ALLEGATI