IL TRATTAMENTO DELL'IMMOBILE DEL PROFESSIONISTA AI FINI REDDITUALI

La carenza di specifiche disposizioni che regolano taluni aspetti della determinazione del reddito di lavoro autonomodetermina l'insorgere di molti problemi che non trovano un'immediata soluzione.

Tra questi,certamente, si può annoverare l'intricata gestione dei costi relativi agli immobili dei professionisti, sia per la deduzione del costo di acquisto sia per la deduzione delle spese di manutenzione e riparazione.

La nozione di immobile strumentale

Diversamente dalleimprese, la norma non fornisce una definizione di immobile strumentale per il lavoratore autonomo; tuttavia, comprendere il concetto può risultare importante, non solo per la deduzione del costo, ma anche per la gestione fiscale di un'eventuale plusvalenza derivante dalla cessione dell'immobile medesimo.

Ai fini delladeterminazione del reddito di lavoro autonomo un immobile si considera strumentale solo quando è utilizzato direttamente per l'esercizio esclusivo dell'attività artistica e/o professionale. Non rileva, invece, il fatto che nel rogito il soggetto abbia indicato di intervenire come titolare di partita IVA,ovvero con il solo codice fiscale.

Pertanto, un fabbricato acquistato prima dell'apertura della partita IVA che fosse utilizzato in modo diretto ed esclusivo per lo svolgimento dell'attività, deve essere considerato come strumentale.

Diversamente, siconsidererà come bene appartenente alla sfera privata il fabbricato, acquistato anche in costanza di esercizio dell'attività, utilizzato anche per finalità differenti da quella dello svolgimento dell'attività.

La deduzione del costo di acquisto

Nel reddito professionale, le regole di deduzione degli ammortamenti o dei canoni dileasing di un fabbricato sonodiversamente regolate in relazione al momento di acquisto (o di sottoscrizione del contratto di locazione finanziaria) del bene stesso.

Per facilitare la comprensione, si può ricorrere alle tabelle che seguono, distinguendo il caso di utilizzo esclusivo per lo svolgimento dell'attività, da quello dell'utilizzo promiscuo (ossia l'immobile adibito tanto ad abitazione quanto all'attività professionale).

Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria

L'art.54-quinquies, co.2, Tuir prevede una diversa deduzione del costo a decorrere dal 1° gennaio 2024 a seconda che siano sostenute spese di manutenzione ordinaria o spese di manutenzione straordinaria sugli immobili strumentali dei professionisti.

Le spese di manutenzione ordinaria sono deducibili per intero nell'esercizio di sostenimento per gli immobili strumentali (e in misura pari al 50% per gli immobili a uso promiscuo).

Le spese relativeall'ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria sono deducibili in 6 quote costanti di pari importo a decorrere dall'esercizio nel quale sono sostenute per gli immobilistrumentali (e in 6 quote costanti di pari importo nella misura del 50% per gli immobili a uso promiscuo).

La cessione del contratto dileasing

Da sempre si è dubitato, in dottrina, in merito alla rilevanza fiscale del provento derivante dalla cessione del contratto dileasing immobiliare nell'ambito del lavoro autonomo.

L'art.54-bis, co.3, Tuir stabilisce che in caso di cessione del contratto di locazione finanziaria dell'immobiledel professionista concorre a are il reddito di lavoro autonomo il valore normale del bene al netto del prezzo stabilito per il riscatto e dei canoni relativi alla durata residua del contratto, attualizzati alla data della cessione e al netto della quota capitale dei canoni, già maturati, indeducibile inquanto riferibile al terreno.

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