CEDOLARE NEGOZI: CONFERMATA L'OPZIONE PER LE ANNUALITÀ SUCCESSIVE

Con la recente risposta ainterpello n. 388 del 22 settembre 2020 l'Agenzia delle entrate ha chiarito che l'opzione per la cedolare in relazione ai fabbricati censiti in categoria catastale C1, limitata ai contratti sottoscritti nel corso del 2019, può comunque riguardare anche le annualità successive di tale contratto, quando l'opzione non fosse stata esercitata in tale anno, a patto che il contratto risulti sottoscritto o rinnovato nel 2019.

La cedolare per i negozi

La tassazione cedolare per i negozi è consentita al verificarsi di determinati requisiti:

·      prima di tutto essa riguarda esclusivamente i locatori persone fisiche che agiscono al di fuori del regime d'impresa, essendo un regime sostitutivo irpef per la tassazione fondiaria;

·      inoltre, la cedolare è applicabile solo agli immobili categoria catastale C/1, ossia quelli che normalmente sono adibiti a negozi;

·      detto vantaggio riguarda anche le pertinenze dei negozi se locate congiuntamente (se quindi assieme al negozio viene locato, ad esempio, un adiacente magazzino, anche il canone relativo a questo può essere assoggettato a tassazione del 21%);

·      il negozio non deve essere di grandi dimensioni, in quanto esso deve avere una metratura non superiore a 600 metri quadrati (in tale verifica non si deve tener conto delle pertinenze; se viene locato, ad esempio, un negozio di 500 metri quadrati congiuntamente a un magazzino di 200 metri quadrati, il canone complessivo per entrambi gli immobili potrà essere assoggettato a cedolare).

Proroghe e annualità successive

Il regime di tassazione cedolare può riguardare solo i contratti stipulati "nell'anno 2019", senza che sia possibile applicare il medesimo beneficio ai contratti stipulati precedentemente ed in corso nel 2019, la cui tassazione deve continuare con le regole ordinarie. Inoltre,qualora il precedente contratto fosse stato risolto a partire dal 15 ottobre 2018 al fine di stipularne un altro nel corso del 2019 tra le stesse parti contrattuali e per lo stesso immobile, da assoggettare a cedolare, detto contratto dovrebbe continuare a scontare la tassazione ordinaria.

Proprio su tale aspetto l'Agenzia delle entrate si è espressa ripetutamente. In particolare vale la pena ricordare quando affermato in due documenti:

·           interpello n. 297 del 22 luglio 2019. L'Agenzia delle entrate afferma che qualora il contratto fosse scaduto nel 2019, terminando la scadenza naturale, il locatore poteva optare per il regime sostitutivo in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione;

·           interpello n. 190 del 22 giugno 2020. L'Agenzia delle entrate osserva che, qualora non sia stata esercitata l'opzione in sede di registrazione del contratto (ovvero della proroga, avvenuta nel 2019), è possibile accedere al regime per le annualità successive.

Quest'ultima posizione, come detto, vieneconfermata anche all'interno della risposta a interpello n. 388/2020; si tratta di una posizione del tutto condivisibile, in quanto qualora non sia stata esercitata l'opzione in sede di registrazione del contratto (o in sede di proroga), è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l'opzione entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

In definitiva, si può concludere che il contratto che poteva beneficiare della cedolare secca non perde tale diritto se nel 2019 non è stata esercitata l'opzione, potendo tale opzione essere esercitata per le annualità successive.

ALLEGATI